行业透视｜近期房企拿地策略与投资逻辑
近期企业拿地总体呈现了低密度、资源稀缺、价格优势三个特征，对应企业拿地关注产品、供求、土地价格。
◎ 文 / 谢杨春、吴嘉茗
进入下半年，企业投资愈发谨慎，民企衰退、央国企强势、城投托底的格局并未有改变。即便自集中供地以来一直积极的央国企投资步伐也大幅放缓，拿地更聚焦、更精准、更理性。
在市场长期筑底修复、购房信心恢复缓慢之下，仍在拿地的龙头企业如何选择地块？近两月央国企拿地又呈现何种特征？是否与当前市场同频共振？
央国企仍在拿地但节奏大幅放缓
民企中仅剩滨江、龙湖、伟星等
少数企业拿地
2024年以来，土地市场与楼市走势呈现出相对“独立”与“割裂”。
不同于新房、二手房得益于政策的支撑出现一定回暖，土地市场则并明没有明显的改善。前7月全国300城经营性用地成交面积、金额同比分别下跌21%和37%，规模再创近五年新低，除个别城市偶有优质地块热度较高，多数地块或无人问津或底价成交。
从企业端来看，楼市回暖的“昙花一现”影响了企业在投资层面的决策，前7月新增土地价值仅5154亿元，同比下降38%。
格局上，央国企虽独占鳌头但疲态略显。一方面是在历年新增拿地金额TOP100中，央国企拿地金额占比逐年提升，2022年以后维持在60%以上；另一方面，在拿地金额TOP20中，央国企数量及金额几乎占到了半壁江山，毫无疑问，近三年的土地市场央国企无疑是最大的“赢家”。
但值得注意的是，2024年以来，央国企投资脚步也在放缓。尤其是前两年拿地较多的央企，无论是在TOP100、TOP20中金额占比均出现了明显下滑。
诸如头部的企业如华润、中海、招商等前七月拿地金额同比跌幅均在60%以上。
相较之下，民企在2021年集中供地第二轮之后以来几乎销声匿迹。自身爆雷、出险叠加市场销售的走弱等因素，使得民企失去了投资的能力。仅剩下滨江、龙湖、伟星等规模企业能够在其深耕区域频繁的参拍并拿地。
02
近两月拿地聚焦核心城市低总价
低容积率地块
整体拿地相对理性
尽管投资战略“一缩再缩”，但近两月央国企投资意愿、规模略有回升，部分地块更是以高溢价率成交。在整体市场修复“后劲不足”之下，这些企业“拼命抢地”具有借鉴和参考意义，毕竟即便再优质地块在当前弱周期中也并非完全安全。
因此我们统计了1-7月拿地金额TOP10房企近两月的所拿的30块地发现：
第一，三四线基本排除在企业投资战略外。需求透支、房价透支、库存高企是目前三四线面临的三座大山，销售跌幅也远比一二线要高，因此早在2022年之后龙头房企鲜在三四线拿地。近两月典型企业拿地一如既往的聚焦在一二线城市，尤其是北、上、杭、蓉等一线和新一线城市。拿地金额来看，一线占比到36%，二线占到61%。
第二，以低总价、低容积率的“高安全垫”地块为主。典型企业成交地块中，总价在10亿以内占比达到47%，总价超过30亿地块仅有8%。由此可见在核心城市过高的总价对于企业而言风险比较大，拿地也会更谨慎，诸如厦门两块高总价地块均以底价成交。
此外，由于多数城市近期推出了优质地段低密的地块来提振土地市场信心，这也成了龙头企业“必争之地”，近两月拿地金额TOP10房企所拿容积率在2.2以下地块占比超四成。
第三，虽有个别地块高溢价成交，但当下拿地仍以谨慎、理性为主。这些头部仍在拿地的企业近两月拿地平均溢价率在8%左右，比其他企业更为积极。但细分来看，除了在上海、杭州拿地均以溢价成交，在厦门、武汉、西安等城市均以底价成交。即便是北京，拿地金额TOP10企业近两月拿地溢价率仅不足3%，接近七成地块底价成交。
低密度、资源好、价格低是近期拿地特征
对应企业拿地关注产品、供求、土地价格
以具体地块来看，无论是高溢价率亦或是底价成交，总体呈现了低密度、资源稀缺、价格优势三个特征。从企业投资逻辑而言，实际上，也对应了在企业选择地块除了基本要求能算得过来账以外的另三个维度，即未来打造的产品、区域内的供求关系以及整体利润和地价水平。
首先，无论是从中央政策还是市场反馈来看，豪宅项目、高端改善的产品在当前市场中销售韧性较高，销售安全度更高。拿地金额TOP10近两月拿地中多数地块容积率1.8以下，且多集中在板块核心位置，未来整体销售压力并不大。
其次，诸多央企所拿地块中，土地可比价格或利润相对客观。比如城建集团在北京昌平区19.9亿所拿地块，实际楼板价13100元/平方米，未来期房销售指导价为3.9万元/平方米，而现房销售指导价则略高，为4.1万元/平方米，整体地房比不超过0.4，利润空间客观。再如保利发展7亿元成交的广州荔湾区地块，其楼板价为广钢新城近5年的新低。
最后，以往经验来看，地段核心和稀缺往往是销售的保障，尤其是供不应求的区域。如兰州西站核心区土地出让稀缺，主城改善盘稀缺，拿地之后项目打造空间仍然较大。
综上所述，各地相继出台调控政策后，市场反应有所不同，政策效果传导至土地市场带来更明显的冷热分化行情：如上海、杭州等城市核心土地遭到热捧，但苏州、合肥等地地市持续低迷，主要由于核心区域项目的去化表现不佳，对房企拿地信心产生较大影响。
企业端来看，投资目前仍在等待楼市回暖的信号出现，带动企业投资信心的增长。此外核心城市内具备低密度、区位优越等条件的优质地块，对企业还是具有较大吸引力，将会引起积极竞拍。
排版 | 土木
更多观点研报
观点
员工数量回到5年前，“寒冬”之下央国企也在“紧衣缩食”时隔八年全国单价地王被刷新，那些年的地王怎样了？
预计8月供应环降7%以主城改善为主，去化率或延续低位
月报土地｜成交建面周期性回落，市场热度持续分化（2024年7月）
市场｜7月新房供需皆环降约3成，预期8月延续低位波动（2024年7月）
并购 | 万科出售上海南翔印象城MEGA股权，信达系再次介入深圳旧改 (2024年7月)
企业｜百强房企销售环比下降，头部房企投融资有所上升（2024年7月）
专题2024年中国法拍房规模及发展趋势研究以一二手成交结构探究上半年购房客群及购买力变化四大AMC的房地产风险化解之路
本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿转载
以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考
转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx) 多谢配合